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万科专家点评：绿城的园林造价很古老，很独特。

2017-06-18地产经理人联盟地产经理人联盟

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南京万科园林同仁对上海绿城园林景观进行了深入测量研究，分析总结其成功之处，并结合南京当地市场情况，形成景观G系列600分类。

第 1 部分：拟研究的绿城项目选择

1.1.选择项目位置

上海绿城位于浦东陆家嘴金融贸易区，杨高路与浦建路交汇处，距浦东世纪公园约1000米。项目占地面积约18万平方米，地块呈梯形。小区东邻东秀路；西部阳高南路（城市交通主干道）和阳高南路立交桥；南面金河路；北临浦建路（城市交通次干道）。

1.2.选择项目总体规划

小区占地面积1万平方米，总建筑面积约47万平方米。公园绿化率约50%。它由32栋10至28层的小高层和高层住宅组成。开发建设分为三个阶段，包括：

一期（西南地块）建筑面积约18.87万平方米，1079户，2004年1月交付；

二期（东南地块）建筑面积约13.

三期（北地块）建筑面积约14.月交付。

每期都有地下车库，一期车位占比较低，二、三期约100%，车位占比70%左右。

1.3.选择项目布局概览

整个社区围绕中心广场（包括会所和游泳池），分为5个独立组团，分别是：丰和园、海棠园、百合园、丹桂园、玉兰园。组团距地面约1.7米，共有三层具有不同功能和用途的立体自然空间。组团周边由沥青车道、景观消防车道与主入口、副入口和地下车库入口（共1个出入口）相连，车辆进出方便并且顺利。每个住宅有2个自行车车库入口，与汽车车库基本相似，但面积略小。

① 住宅楼高出道路一米左右；

② 使用树木、灌木和绿地与道路相隔约

③车库入口竖立钢化玻璃屋顶，四周和顶面覆盖有伸缩性的灌木和植物，增加美观和隔离效果。

各组群中心设有大小不一的中央景观休息区，如水景、雕塑小品、休息桌椅、长椅、休闲健身器材等，方便居民使用。

中央广场由一个新月形的斜坡和一个看不见的轴线串联起来。整个社区的中央景观广场位于地下约米处。会所、花园、游泳池、网球场隐匿于绿林水景之中，为所有住户提供交流、休憩、玩耍、锻炼的理想场所，周边业主可在家中尽享美景.

第二部分：绿城景观成本分析

2.1整体分析

上海绿城园林景观工程分为硬景观和软景观两部分。硬景观（包括园林土建、水景、水电及附属设施）面积约平方米；（绿化苗木）的面积约为平方米。预计造价5467万元。景观总面积约平方米，折合575元/平方米。

从附件1：计算分析表可以看出，建设成本占比较高：绿化占37%，道路建设占19%，特殊铺装、小品、亭台等其他构件占11%，8水景占5%，户外照明、水电占6%，五项加起来占成本的81%。这是成本控制中应该重点关注的部分。整体分析表如表1所示。

2.2 分类分析

2.2.1 软场景

软景观部分成本2032万元，其中：成本投入最大的是中乔木，占绿化部分投入成本的35%，其次是大树和珍贵树种成本，占为总成本的15%，第三为小灌木，投入比例为16.03%，以上三部分总投入比例为66%，占成本的一半以上。也是重点区域。从面积分布比例来看，

灌木面积：草坪（含地被）面积比例为1：1，

树木：灌木和草坪的面积比为1.3:1:1.2，成本投入比为6:2:1。

软景绿化部分如下：

表 2：绿化总结比较

3：软景观绿化分析

4：大苗前十种类型成本投入分析

该项目中的各种树木会产生不同的效果。值得注意的是，以上苗木、种植土价格为南京本地价格，上海价格高出20%~30%左右。

2.2.2 硬景观

硬景观部分造价3435万元，面积约平方米。占总造价的63%，按景观总面积计算，折合361元/平方米。按硬景面积计算，折合981元/平方米。

硬场景分析见表5、表6。

表 5：硬景观分析

2.2.3 特色铺装、雕塑、凉亭等构件

特色铺装的种类很多，有廊道、木台、水景墙、干式景观墙、台阶等，方式多样，根据环境和功能需求而定。特殊路面与小品、亭台等其他构件相结合，起到了“聚焦问题”的作用，提升了整个景观绿化环境的整体水平。相当于景观总面积的特色铺装成本为39元/平方米。这部分可以根据不同的地形和设计理念进行增减。详见表7、表9

2.2.4 栅栏

围栏的造价相当于景观总面积20元/平方米。

2.2.5 个网球场

网球场的造价相当于总景观面积7.3元/㎡。

2.3 主要景观成本分配比例

表 9：主要景观成本分配

这部分造价占整个景观造价的82%，其中会所正门及周边景观仅占总面积的11%，但造价比例却占总造价的29%。这部分是整个社区景观的焦点。并且布局方案要能脱颖而出，让人看到亮点，增加小区的卖点。

2.3.1 正门景观分析

这部分景观的面积约为。硬景观包括凉亭、水景、水景墙、圆形路面、景观石、水电、雕塑、标志系统、大门等。软景观包括行道树（银杏、樟树、橘树、玉兰等）；正门造价约602万元，占总造价比例，相当于正门面积1505，相当于景观总面积63；其中硬景约430万元，相当于其中软景的正门面积约172

4.3.1 会所周边景观：

，硬景观包括水景、水系、圆形铺装、景观石、水电、假山、游泳池、木平台、台阶、人行道等，软景观包括行道树（特枣、樟树、柑桔树、樱花、甜桂花、金合欢、特立独行木等）；会所周边景观建设成本约%，相当于会所周边景观面积，其中硬景观约820万元，相当于会所周边景观面积3.19亿元俱乐部

房屋景观部分：

, 硬景观包括水景、画廊、自行车车库入口、汽车入口、圆形路面、景观石、水电、背景音乐、台阶、台阶、人行道、人行道、游乐设施、健身器材等软景包括行道树（榉木树、香樟、银杏、橘子树、樱花、桂花、洋槐、乐昌微笑、红叶梅、西府海棠、垂枝海棠、厚朴玉兰、马龙木等）；房间景观面积1万元，相当于房子的景观面积。

南京万科对绿城景观的总结

3.1 上海绿城绿化工程特点：

1、在没有坡地的情况下，人工造的坡地，宛如天堂。同时，对土方的需求自然会增加，导致成本更高。

，绿化面积达到项目用地总面积，极大地满足了人们对环境的美好追求。

，根据绿化效果优化的植物配置，有5-6个层次，高乔木、中乔木、小乔木、大灌木、地被植物、花卉、藤蔓。

4、充分利用植物软化坚硬结构的优势，如在挡土墙旁种植大量悬挂植物迎春、紫藤、缠绵、复方藤、藤蔷薇等。

，利用景观石配置，充分营造绿地回归自然的感觉。

6、在施工过程中，严格要求苗木必须全冠，充分保留苗木的原形。选择苗木时，专业的工程师会选择优质的苗木。

，细节处体现项目的高层次管理，在细节处最大限度地发挥景观效果。比如自行车车库门口种植了大量迎春、云南黄素馨、灵霄、紫藤等植物，给人的感觉是无处可去，柳暗花明. 乡村的感觉。

，植物人性化配置，落叶常绿交错，四季开花，楼旁大量种植高低植物万科专家点评：绿城的园林造价很古老，很独特。，增加了人的私密性，同时弱化了建筑结构的硬度。

，俗话说“三分种，七分养”，对于绿化工程来说，上海绿城项目能达到这么好的绿化效果，很大一部分要归功于它拥有一支高维护水平的团队。

3.2 绿化工程应注意的问题：

，质量第一一、绿化效果优先的方针，在增加绿化项目成本有限的情况下，最大限度地优化绿化效果，可以快速提高一个项目的盈利能力。在项目之初设计总体规划方案时，应考虑出入口设置、道路布局、分期开发等绿化景观工程的布局。

，尽量选择当地合适的植物。那些热带植物，比​​如枣子，在南京长得不是很好。病态的绿化效果如何更好？因此，南京地区的项目不能完全照搬上海模式。应根据南京地区的气候、土壤条件等因素，选择当地适宜的苗木。否则，高价引进的苗木，几十年来都无法在社区长期生存繁衍。不是预期的效果。上面成本分析中提到，三棵特大枣椰树的成本占大树总成本的14%，而数量仅占大树总数的0.7% . 树种的正确选择会有画龙点睛的作用，但恰恰相反，它会超过收益。可用直径63-65厘米、高7-8米、冠径米（嫁接银杏、古樟、石南、古红吉木桩）的单株干金桂花代替。单株紫薇，胸高直径18-20米；

, 施工过程必须按顺序进行，在道路、管网、构筑物未完成时进行绿化施工，等绿化效果出来时园林景观，肠子就破了，绿化效果根本无法保证，这也等于本末倒置。这就需要组织施工过程，协调各工种的配合，选择好苗木的种植季节。在保证整体房屋销售和交期要求的同时，减少苗木额外维护费用和死苗补种园林景观，合理降低成本。并且不影响造景的景观效果。

成本分配和改进建议

4.1 选苗

4.2 维护费

选择一个好的施工团队和维护团队非常关键，可以决定最终的绿化效果。这里的施工队伍好，并不代表施工单位的资质有多高。上一个项目有很多项目。这里要强调的是这台机组制造了多少优质产品，尤其是这台机组的维修水平。绿化一直是“三分七分”，上海绿城能有这样的效果，80%要看它的养护水平。

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